Gutachterliche Wertermittlung
Bewertung
Bewertung von Immobilien –
der Zweck heiligt die Bewertungsmethode
Die Methode, die bei der Bewertung einer Immobilie verwendet wird, hängt oft von den spezifischen Anforderungen des Bewertungszwecks, den lokalen Marktbedingungen und den verfügbaren Ressourcen ab. In vielen Fällen werden mehrere Methoden kombiniert, um ein umfassendes Bild des Immobilienwerts zu erhalten.
Eine der am häufigsten angewendeten Methoden. Das Verfahren basiert auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien in der Umgebung, auf Basis der Kaufpreissammlung der Gemeinde/ Stadt und eigener Recherchen.
Der Wert wird anhand dieser Vergleichsdaten ermittelt.
Zugrunde gelegt wird der mögliche Ertrag, den ein Investor bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer erwirtschaften kann. Der Wert des Objekts an sich ist dabei nicht maßgeblich.
Dies ist nach den Bewertungsrichtlinien bei allen Liegenschaften anzuwenden, bei denen ein zu erzielender Mietertrag im Vordergrund steht.
Der Wert wird auf Basis der Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie sowie des Grundstückswerts berechnet. Diese Methode wird dann für die Bewertung von Immobilien angewendet, wenn der Ertrag nicht im Vordergrund steht und ortsübliche Vergleichsmieten nicht zu ermitteln sind.
Das Verfahren ist stark normiert und wird in der Regel für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser oder industriell genutzte Immobilien verwendet.
Hier wird der Wert eines Grundstücks nach einer geplanten Bebauung oder Umnutzung ermittelt. Dabei wird der angenommene Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks nach Fertigstellung mit den kalkulierten Baukosten, Planungs- und etwaigen Vertriebskosten einschließlich der Zinsen verrechnet.
Anhand der Bewertung mit dem Residualwertverfahren lässt sich kalkulieren, ob sich der Kauf eines Grundstücks für die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens lohnt.
Unterschiedliche Aspekte wie zukünftige Markttrends, Inflation, Zinssätze und andere Faktoren können mit dem dynamischen Verfahren berücksichtigt werden.
Das dynamische Verfahren kommt zum Einsatz, wenn künftige Entwicklungen der Immobilienmärkte oder andere wirtschaftliche Faktoren einen signifikanten Einfluss auf den Wert der Immobilie haben können
Bewertung von Immobilien aus der Insolvenz – Fortführung oder Liquidation?
Der Fortführungswert | Going Concern bezieht sich auf den Wert einer Immobilie unter der Annahme, dass der Geschäftsbetrieb oder die Nutzung der Immobilie im gleichen Umfang fortgeführt wird. Dies kann insbesondere relevant sein, wenn der Insolvenzverwalter plant, den Geschäftsbetrieb weiterzuführen oder die Immobilie zu vermieten.
Bei der Bewertung des Fortführungswerts werden Faktoren wie der
berücksichtigt. Diese Informationen können helfen, den Wert der Immobilie unter der Annahme zu bestimmen, dass sie weiterhin für den Geschäftsbetrieb genutzt wird.
Zerschlagungswertes (Liquidationswert)
Sollte der Geschäftsbetrieb voraussichtlich nicht fortgeführt werden, muss der Wert der selbst genutzten Immobilie unter der Voraussetzung festgestellt werden, dass sämtliche Gegenstände, die nicht unmittelbar zum Betrieb der Immobilie genutzt werden müssen, entfernt werden und die Immobilie einer neuen Nutzung zugeführt werden muss, sofern dies möglich ist. Hier steht die Ermittlung des Zerschlagungswertes, bzw. des Liquidationswerts im Vordergrund.
Das Wertermittlungsverfahren muss sowohl den Fortführungswert als auch den Liquidationswert vorgehsehen sein, um eine fundierte Entscheidung über den bestmöglichen Verwertungsweg zu treffen.
Zeitdruck und Unsicherheit
In Insolvenzfällen herrscht oft ein hoher Zeitdruck, um die Vermögenswerte schnell zu bewerten und zu veräußern. Dies kann dazu führen, dass traditionelle Bewertungsmethoden möglicherweise nicht angewendet werden können oder dass weniger Zeit für eine gründliche Analyse zur Verfügung steht.
Zustand der Immobilie
Immobilien, die aus einem Insolvenzverfahren stammen, befinden sich in der Regel in einem deutlich schlechteren Bauzustand, d.h. der aufzuwendende Sanierungsbedarf ist deutlich höher als bei vergleichbaren Immobilien. Daher müssen spezielle Abzüge für den Zustand der Immobilie vorgenommen werden.
Verfügbarkeit von Informationen
Oft sind in Insolvenzfällen nicht alle relevanten Informationen über die Immobilie verfügbar oder leicht zugänglich. Dies kann die Bewertung erschweren und erfordert möglicherweise zusätzliche Nachforschungen und Schätzungen.
Zwangsvollstreckung und Rechtsstreitigkeiten
Immobilien aus Insolvenzverfahren können in Zwangsversteigerungen oder anderen rechtlichen Auseinandersetzungen involviert sein. Diese rechtlichen Aspekte können die Bewertung beeinflussen und zusätzliche Herausforderungen mit sich bringen.
